Airbnb und Co. – Darf ich meine Wohnung vermieten?

Darfst du deine Wohnung durch Airbnb & Co. vermieten?

Vielleicht hast du es selbst schon einmal ausprobiert. Im letzten Urlaub hattest du keine Lust auf ein 08/15 Hotelzimmer und hast deshalb ein privates Appartement gemietet. Und warum nicht selbst zum Gastgeber werden? So kannst du mit deinem freien Zimmer oder am Wochenende, wo du selbst wegfährst, Geld verdienen. Aber Achtung: Rechtlich gibt es so Einiges zu beachten. Wir zeigen dir, was genau!

Plattformen für die Vermietung von Ferienappartements wie airbnb  und 9flats  erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Das dahinterstehende Prinzip ist denkbar einfach: Private Abnehmer mieten Apartments entgeltlich von privaten (zunehmend aber auch von gewerblichen) Anbietern. Die dazwischenstehende Online-Plattform tritt dabei lediglich als Vermittler auf, wird aber selbst nicht Vertragspartner der eigentlichen Leistung. Das heißt, ein Vertrag kommt zwischen Gastgeber und Gast zustande. Die Online-Plattform verlangt jedoch für jede Vermittlung von Gastgeber und Gast eine Servicegebühr von bis zu 15 Prozent.

Doch bei einer solchen Vermietung der Wohnung als Ferienappartment musst du rechtlich einige Aspekte beachten.

Verliere ich durch die Vermietung meine Mietwohnung?

Bist du als Gastgeber selbst Mieter und möchtest deine Wohnung für touristische Zwecke untervermieten, ist zu beachten, dass eine Untervermietung grundsätzlich nicht zulässig ist. Du läufst sohin Gefahr, dass dein Mietverhältnis vom Vermieter aufgekündigt wird. Die Zulässigkeit einer kurzfristigen Untervermietung ist aber stets im Einzelfall sorgfältig zu überprüfen und hängt vor allem auch von der vertraglichen Ausgestaltung deines Mietvertrages ab.

Wohnung in den Ferien vermieten - darf man das?

Eine vertragliche Zustimmung zur Weitergabe der Nutzung der Wohnung im Mietvertrag des Gastgebers steht einer Kündigung grundsätzlich entgegen. Das heißt, wenn in deinem Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass du unbegrenzt und im gewöhnlichen Ausmaß zur Untervermietung berechtigt bist, dann ist die Vermietung prinzipiell unbedenklich. Jedoch sieht die Rechtsprechung in einer wiederholten Zustimmung des Vermieters zu bestimmten Untervermietungen im Zweifel noch keine generelle Untervermietungszustimmung.

Ob du untervermieten darfst, hängt von deinem Mietvertrag ab.

Bei einem vertraglichen Untervermietungsverbot, aber auch bei Fehlen eines vertraglichen Untervermietungsverbots, ist die Untervermietung im Zweifel verboten, wenn sie für den Vermieter nachteilig wäre. Ist die Untervermietung weder verboten noch für den Vermieter nachteilig und erfolgt diese auch nicht zu einem überhöhten Entgelt, so ist die Gefahr einer erfolgreichen Kündigung relativ gering, solange du als Gastgeber die Wohnung auch noch zur Befriedigung deines dringenden Wohnbedürfnisses verwendest.

Check also vorher nochmal deinen Vertrag oder frag im Zweifelsfall deinen Vermieter, damit du genau Bescheid weißt!

Bin ich bei Vermietung meiner Eigentumswohnung frei?

Wenn dir die Wohnung selbst gehört und du nicht nur Mieter bist, dann sieht die Lage anders aus. Natürlich ist der Wohnungseigentümer berechtigt, seine Wohnung zu vermieten. Bei der kurzfristigen Vermietung (= 2 bis 30 Tage) einer Wohnung zu touristischen Zwecken ist allerdings auf die Widmung (beispielsweise als „Wohnung“ oder „Geschäftslokal“) der Wohnung zu achten, welche sich in der Regel aus dem Wohnungseigentumsvertrag ergibt. Die (kurzfristige) Vermietung von Wohnungen für touristische Zwecke erfordert nämlich nach der aktuellen Rechtsprechung auch eine entsprechende Widmung im Wohnungseigentumsvertrag.

Der Oberste Gerichtshof hat zuletzt ausgesprochen, dass in Fällen der Vermietung von als „Wohnung“ gewidmeten Objekten als Ferienapartments eine (zustimmungspflichtige) Widmungsänderung vorgenommen werden muss, da infolge der erhöhten Frequentierung des Hauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen schutzwürdige Interessen der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden können.

Achte auf die Widmung deiner Eigentumswohnung im Wohnungseigentumsvertrag. Es kann sein, dass du sie abändern musst.

Ist eine Wohnung also nur für Wohnzwecke gewidmet („Wohnung“), ist für die Vermietung der Wohnung als Ferienapartment eine Widmungsänderung erforderlich, die der Zustimmung sämtlicher übrigen Wohnungseigentümer bedarf. Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer kann auch durch einen gerichtlichen Beschluss ersetzt werden, wenn im konkreten Fall keine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer gegeben ist. Liegt weder eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer noch eine gerichtliche Genehmigung vor, läufst du als Gastgeber Gefahr, von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung geklagt zu werden.

Darfst du deine Wohnung in den Ferien untervermieten?

Brauche ich für die Vermietung meiner Wohnung eine Gewerbeberechtigung?

Die reine Raumvermietung ist von der Gewerbeordnung nicht erfasst; das Vermieten der Wohnung (samt Inventar) bedarf daher grundsätzlich keiner Anmeldung eines Gewerbes oder einer Betriebsanlagengenehmigung. Sind mit der Raumvermietung allerdings zusätzliche Dienstleistungen oder Aufwendungen des Gastgebers verbunden, wird eine gewerbliche Tätigkeit des Gastgebers angenommen. Dienstleistungen in geringfügigem Ausmaß, wie etwa das einmalige Bereitstellen von Handtüchern und Bettwäsche, Anfangs- und Endreinigung, begründen aber jedenfalls noch keine gewerbliche Tätigkeit.

Grundsätzlich ist es keine gewerbliche Tätigkeit, wenn du als Privater deine Wohnung vermietest.

Im Ergebnis lässt sich festhalten, dass ein privater Gastgeber, der seine Wohnung bloß für ein paar Tage während seines Urlaubs zur Verfügung stellt, in der Regel keine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Hier ist zu bemerken, dass das Bild des privaten Gastgebers, welches von den Onlineplattformen stets bemüht wird zu vermitteln, in der Praxis immer weniger zutrifft. Denn die kommerzielle Ausrichtung der Gastgeber nimmt immer mehr zu. So wird etwa in Wien fast ein Viertel der Unterkünfte lediglich von ca. 70 Gastgebern angeboten, die jeweils bis zu 49 Wohnungen im Angebot haben. In derartigen Fällen ist handelt es sich dann auch um eine gewerbliche Tätigkeit.

Darfst du deine Wohnung in den Ferien untervermieten?

Muss ich die Einnahmen als Gastgeber versteuern?

Das Wichtigste zum Schluss – die Einnahmen. Ganz allgemein gilt, dass Einkünfte über EUR 11.000,– pro Jahr steuerpflichtig sind. Weiters sind bei der (privaten) Zimmervermietung noch diverse Abgaben (Ortstaxe, Tourismusabgabe etc.) zu beachten, welche zwischen den einzelnen Bundesländern variieren.

Die Stadt Wien hat zuletzt angekündigt, die Regeln für private Zimmervermietung zu verschärfen. Die Plattformen müssen künftig melden, wer bei ihnen Unterkünfte vermietet. Als Gastgeber wird man dann darauf aufmerksam gemacht, was man an Steuern und Abgaben zahlen muss. Fraglich ist dabei aber freilich noch, inwieweit die Plattformen diesem Informationsverlangen auch tatsächlich nachkommen.

 

Wenn du diese Punkte also klärst, dann sollte deiner Vermietung nichts mehr im Wege stehen! Aber wir freuen uns über Kommentare und weitere Fragen!

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Schreibt eine Email an expertenrat@gabler-gibel.com. Dort wird Nadine euch weiterhelfen!

Sie kommt aus Innsbruck, hat in Graz Rechtswissenschaften studiert und ist seit 2015 Rechtsanwaltsanwärterin bei Gabler Gibel & Ortner in Wien.

Keine Sorge, blöde Fragen gibt es nicht!

Dr. Maximilian Zirm, LL.M. ist Partner der Gabler Gibel & Ortner Rechtsanwälte GmbH & Co KG und spezialisiert auf Immobilienrecht und Wirtschaftsrecht.