Die eigene Wohnung kaufen, mach’s richtig – 27 Tipps + ein Bonustipp

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Die eigene Wohnung kaufen – ein Traum von vielen Menschen. Denn in deiner Eigentumswohnung bist du Kaiser, musst dich nicht mit sturen Vermietern herumschlagen. In deiner eigenen Wohnung kannst du die Wand schwarz anmalen und niemanden interessiert es – außer vielleicht deine Mutter. Eine Wohnung kaufen kann also ein Stück Freiheit bedeuten – doch bevor du dir eine eigene Immobilien zulegst, solltest du unbedingt auf diese Wohnungskauf Checkliste mit 27 Punkte Acht geben & unseren Bonustipp lesen :)

Bevor du dich auf die Suche nach deiner Eigentumswohnung machst

    • Kenne deine Wünsche für die Immobilie:

Setze dich mit einem gemütlichen Kaffee oder Tee in eine ruhige Ecke oder schreib dir auf was du in den nächsten 10 Jahren erreichen möchtest und wie dafür die perfekte Eigentumswohnung aussehen sollte. Erwartest du Nachwuchs, oder ziehen die Kids schon aus? Soll es Altbau oder Neubau sein? Mit Balkon oder ohne? Hat deine eigene Immobilie einen Parkettboden oder Fliesen? Gibt’s in deinem Bad eine Badewanne oder reicht dir eine Dusche? Sollten es 2 Waschbecken in deiner Eigentumswohnung sein, oder ist auch eines OK? Und vieles mehr – du siehst, nachdenken und aufschreiben hilft vor dem Wohnungskauf immens, damit du eine klare Vorstellung bekommst.

  • Kenne deine Finanzen

Du hast genügend Geld, um dir Bar eine Eigentumswohnung zu kaufen? Gratulation – dann kannst du einen Punkt weiterspringen. Für alle, die sich nicht soviel sparen konnten und sich somit mit der Frage der Finanzierung beim Wohnungskauf herumschlagen müssen, gibt es eine Faustregel:
Kreditraten, Betriebs- & Heizkosten, Rücklagen, Energiekosten oder andere Nebenkosten … sollen nicht mehr als ein Drittel bis die Hälfte des Nettohaushaltseinkommen aufgewendet werden.

  • Kenne die zusätzlichen Kosten zum Kaufpreis

Der Kaufpreis ist leider nicht der endgültige Preis, den du für den Wohnungskauf zahlen wirst. Nebenkosten beim Wohnungskauf sind neben den Finanzierungskosten Dinge wie Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Makler, Notar etc… Als Faustregel kannst du damit rechnen ca. 10% des Kaufpreises an zusätzlichen Nebenkosten zu zahlen, diese musst du auch bei der Finanzierung beachten.

Die Suche nach deiner Immobilie

  • Verschaff dir eine Übersicht über die Preise

Mithilfe des zoomsquare Wohnpreisrechners kannst du dir schnell und einfach die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnung oder andere Immobilien in deinem bevorzugten Viertel anzeigen lassen. Somit siehst du, ob deine Preisvorstellung realistisch ist.

  • So findest du Immobilien

Das einfachste und schnellste Art um Angebote auf dem Markt zu erkunden sind Immobiliensuchmaschinen (wir von zoomsquare haben etwa mehr als 100.000 Immobilien aus über 600 Immobilienseiten  für dich) – du kannst dir einfach einen Suchagenten einstellen und erhältst die aktuellsten Angebote für deine Eigentumswohnung in dein Postfach oder über die zoomsquare Immobilien App direkt auf dein Smartphone – damit helfen wir dir schon mal Zeit und Energie zu sparen :)

  • Deine Eigentumswohnung oder Immobilie mit professioneller Hilfe suchen

Wenn du dir die Suche sparen möchtest, beauftrage einfach einen Makler – achte aber darauf, dass er eine Gewerbeberechtigung besitzt und frage in deinem Freundeskreis, ob es eine Empfehlung gibt, außerdem hat er auch Pflichten – (in diesem Blogeintrag findest du heraus welche er hat, inkl Pflichten – Checkliste)
Solltest du einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreiben, dann kannst du während der Laufzeit (max. 6 Monate) keinen anderen Makler für die Immobiliensuche beauftragen.
Achte darauf, dass bei einer Beauftragung auch eine Provision anfällt.

  • Selber nach Immobilien suchen

Du kannst dich aber natürlich auch ohne Probleme selbst auf die Suche nach deiner Immobilie machen, der Verkäufer wird jedoch in der Regel einen Makler beauftragt haben, den man bei einem Kauf dann auch bezahlen muss.
Hier gibt es Höchstsätze wieviel der Makler an Provision verlangen darf. (Das sind in den meisten Fällen 3% des Kaufpreises zzgl. USt). Dafür ist dieser dann aber sowohl für dich als auch für den Abgeber tätig und hat die Interessen beider Seiten zu wahren.

Immobilien findest du einfach mit Hilfe einer Immobiliensuchmaschine oder unser Geheimtipp: auf Facebook.

Hier gibt es zig Gruppen, in welchen zumeist provisionsfreie Wohnungen gepostet werden:

Provisionsfrei Wien
Provisionsfrei Linz
Provisionsfrei Graz
Provisionsfrei Innsbruck
Provisionsfrei Salzburg
Provisionsfrei Kärnten
Provisionsfrei Niederösterreich
2 Zimmer Wohnungen in Wien
3 Zimmer Wohnungen in Wien
Wohnungen mit Balkon oder Dachterasse in Wien
Wohnungen mit Balkon oder Dachterasse in Niederösterreich

Wohnungsbesichtigung

  • Wohnung zu unterschiedlichen Tageszeiten besichtigen

Besichtige deine potentielle neue Wohnung  mindestens zweimal. Zu verschiedenen Tageszeiten und Wochentagen.

  • Geh mit deiner besten Freundin/besten Freund zur zweiten Wohnungsbesichtigung

Sie helfen dir meistens die „rosa Brille“ abzulegen und den Zustand der Immobilie mit anderen Augen zu sehen.

  • Überprüfe den Zustand der Wohnung und des Gebäudes

Geeignet hierfür sind Sachverständige für Immobilien oder Ziviltechniker. Frage in deinem Freundeskreis, ob es jemanden gibt, den du mitnehmen kannst. Die neutrale Meinung über den Zustand ist sehr wichtig, außerdem sieht der Experte mehr als der „normale“ Käufer und wird dir auch eine Checkliste geben was alles repariert oder erneuert werden muss.

Hier findest du eine österreichweite Übersicht über Ziviltechniker

  • Lass dir die Pläne geben – miss die Fläche nach

Vertrauen ist Gut – Kontrolle ist besser! Nimm ein Maßband mit, miss nach und zeichne deinen eigenen Plan.

  • Grundbuchauszug & Wohnungseigentumsvertrag einsehen

Ganz wichtig um nach dem Kauf nicht in unvorhersehbare Probleme zu laufen.
Im Grundbuch stehen die Eigentumsverhältnisse, Belastungen wie Pfandrecht oder Verpflichtungen.
Wichtig ist beim Wohnungskauf auch immer der Blick in den Wohnungseigentumsvertrag, in welchem Stimmrechte, Änderungsrechte oder abweichende Aufteilungsschlüssel der laufenden Kosten vereinbart sein können. Vorsicht – wirst du Wohnungseigentümer in einer Liegenschaft, so tritts du ex lege dem Wohnungseigentumsvertrag bei!

So kannst du Einsicht ins Grundbuch nehmen.

  • Checke die Lärm/Verkehrs/Geruchsbelästigung

Wenn du schon bei geschlossenen Fenstern den Verkehr hörst, wird der Lärm bei offenen nicht besser werden. Auch Geruchsbelästigungen von nahe liegenden Industrie- oder Verarbeitungsbetrieben sind nicht zu unterschätzen. Außer vielleicht, wenn die Wohnung neben einer Schokofabrik liegt – also besser vor dem Kauf checken.

  • Informiere dich vor dem Wohnungskauf über mögliche Neubauten in der Umgebung

Geh spazieren, um die Umgebung kennenzulernen und informiere dich am Amt oder bei den Nachbarn über mögliche Neubauten, welche deine Sicht verstellen oder deine Wohnung abdunkeln könnten. Diese Informationen kannst du eventuell sogar verwenden um den Kaufpreis zu drücken

  • Lass dir den Energieausweis geben

Diesen erhältst du entweder von deinem Makler, von der Hausverwaltung oder vom Eigentümer der Wohnung. Er ist verpflichtend „rechtzeitig“ vor Vertragsunterzeichnung vorzulegen und spätestens 14 Tage nachher zu übergeben. Ausweise welcher älter als 10 Jahre sind, sind unzulässig. Der Ausweis besteht auch aus mehr als dem bekannten „Kühlschrankblatt“ mit den bekannten Buchstaben – nicht damit abspeisen lassen, es muss eine vollständige Kopie inklusive aller Beilagen übergeben werden!

Infos darüber gibt es auf help.gv.at

  • Lass dir Abrechnungen für Betriebskosten und Heizkosten geben

Um zu sehen wie hoch die jährlichen Nebenkosten, wie Betriebskosten oder Heizkosten in deiner neuen Eigentumswohnung sein werden, lass dir unbedingt die Abrechnung geben.

  • Lass dir Bestätigen, dass der Verkäufer mit der Betriebskostenakontierung und den Leistungen für den Rücklagenfonds nicht im Minus ist

Klingt sperrig, heißt aber nichts anderes als – schau, dass der Voreigentümer keine offenen Rechnungen mehr hat, denn diese müssen dann vom neuen Eigentümer – also dir – übernommen werden und können einiges an Kosten verursachen.

  • Informiere dich über Miteigentümer

Klopf bei deinen Nachbarn an – ist es eine alte Omi die eventuell schon die Polizei ruft, wenn einmal ein Sessel umfällt? Oder eventuell die Studenten-WG, welche die Nacht zum Tage macht. Beides kann nervig sein, aber du weißt somit vor dem Kauf, auf was du dich einlässt.

  • Informiere dich über mögliche nahe anstehenden Sanierungsarbeiten

Wenn das Dach in den nächsten 5 Jahren gemacht werden muss oder die Fassade in 2 Jahren erneuert wird, kannst du schon mal die Kosten zurückstellen, damit du in Zukunft nicht ein Finanzloch in deinem Budget hast.

Finanzierung

  • Frage dich, was muss ich noch in die Eigentumswohnung investieren

Dir gefällt zwar die Wohnung, aber die Badewanne fehlt noch zum Glück – kein Problem, die kannst du ja im nach hinein einbauen – schreib dir aber auf, was du alles erneuern möchtest um einen ungefähren Investitionsbetrag zu erhalten. Diese Summe kannst du auch zum runter Verhandeln des Kaufpreises heranziehen. Gib Acht – der Betrag wird sich dann auch in den Kreditraten bemerkbar machen.

  • Vergleiche Finanzierungsmöglichkeiten / Institute und Kreditraten für deine Finanzierung

Nicht jedes Kreditinstitut hat die selben Konditionen oder Kreditraten. Vergleiche vor dem Kauf unbedingt deine Hausbank und unterschiedliche Institute/Produkte, damit du die beste Kreditrate für dich finden und somit auch Geld sparen kannst. Vergleichsplattformen wie durchblicker.at helfen dir beim Vergleich der Finanzierung.

  • Beantrage – wenn möglich – Förderungen

Förderungen können dir helfen die Kosten für die Finanzierung oder den Kauf zu senken. Mehr Infos zu Förderungen inkl. Checkliste in den einzelnen Bundesländern findest du hier:

Förderungen im Burgenland
Förderungen in Kärnten
Förderungen in Niederösterreich
Förderungen in Oberösterreich
Förderungen in Salzburg
Förderungen in der Steiermark
Förderungen in Tirol
Förderungen in Vorarlberg
Förderungen in Wien

Der Vertrag

  • Verhandeln, verhandeln, verhandeln.

Wie die Oma schon sagte, alles was du runter handeln kannst, musst du dir nicht erarbeiten. Sei hart aber fair, dann wirst du den Wohnungskauf nicht bereuen und deine Kreditraten gerne begleichen – mehr oder weniger.

  • Den Kaufvertrag nicht gleich unterschreiben

Das Schlimmste was du machen kannst ist gleich unterschreiben. Damit beraubst du dich all deiner Möglichkeiten – nimm ihn mit nach Hause – die Wohnung wird nicht über Nacht einfach so verkauft, schlaf einmal darüber, lies ihn durch, streiche dir unklare Stellen an, die du mit einem Juristen oder Notar durchgehen kannst. Damit hast du eine Checkliste welche Fragen noch offen sind.

  • Wende dich an einen Juristen

Egal ob dir beim Wohnungskauf alles klar vorkommt oder ob du Fragen hast, wende dich an einen auf Immobilienverträge spezialisierten Juristen. Dieser kann dich auf mögliche Probleme, Pflichten und somit Kosten aufmerksam machen. Du kannst dich auch an Organisationen für den Konsumentenschutz, wie etwa die Arbeiterkammer, wenden.

  • Lass den Kaufvertrag notariell beglaubigen

Ein Kaufvertrag über Immobilien ist verpflichtend notariell beglaubigt zu unterfertigen. Nutze diese Chance und Frage den Notar sowie den Juristen, welcher den Vertrag geschrieben hat ALLES was dir einfällt! Es gibt keine blöden Fragen, nur blöde Antworten! Wer muss was wann zahlen, wer darf was wann verändern, wer ist für den Erhalt der Fenster zuständig, was ist nochmal die Grunderwerbsteuer, was heißt das im Grundbuch, was sind meine Pflichten als Wohnungseigentümer.

  • Nutze einen Treuhänder um das Geld zu überweisen

Überweise beim Wohnungskauf keinesfalls das Geld direkt an den Verkäufer. Es wird in fast allen Fällen ein Treuhänder (Anwalt/Notar) beauftragt. Dieser unterschreibt den Vertrag mit, du überweist ihm das Geld und er bezahlt es erst an den Verkäufer aus wenn du als Eigentümer im Grundbuch stehst.

Wohnung kaufen – Bonustipp:

Abschließend ist festzuhalten, dass UNBEDINGT professionelle Beratung eingeholt gehört bevor man eine Eigentumswohnung oder andere Immobilien kauft. Egal ob Anwalt, Bankberater, Steuerberater, Notar – sie verursachen zwar zusätzliche Kosten, sind aber wichtige und unbedingt notwendige Anlaufstationen, wenn du dir nicht 100% sicher bist in dem was du tust. Lass dir alle Abläufe genau erklären und geh vor allem sicher, dass du dir den Kauf oder scheinbar banale Sachen, wie die Kreditraten, die Nebenkosten oder die Grunderwerbssteuer auch wirklich leisten kannst.

Die Checkliste für den Umzug nach dem erfolgreichen Kauf findest du hier.

Berni freut sich über jeden Kommentar unter seinen Blog Beiträgen. Er schreibt regelmäßig über spannende Themen rund um die Wohnungssuche.