Mietzinsminderung – so bekommst du dein Geld zurück!

Mietzinsminderung kalte wohnung

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Die Grundlagen eines Mietvertrags sind recht einfach – der eine überlässt dem anderen eine Immobilie und der wiederum bezahlt dafür einen vereinbarten Betrag. Doch was, wenn einer der Beiden seinen Teil nicht erfüllt? Heute betrachten wir das ganze aus Sicht des Mieters – Mietzinsminderung!

Ab wann kann ich Mietzinsminderung fordern?

Dies ist er Fall, wenn die Immobilie bei der Übergabe derart mangelhaft ist, oder während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers (ich hoffe es ist klar, dass ihr selbst dafür verantwortlich seid wenn bei der letzten Party die Fenster dran glauben mussten 😉 ) so mangelhaft wurde, dass sie zum „bedungenen Gebrauche nicht taugt“. Dies ist nicht nur im Falle der oben erwähnten kaputten Heizung der Fall, sondern auch in jedem anderen Fall von Untauglichkeit der Wohnung welche nicht in die Sphäre des Mieters fällt.

Aufzug kaputt - Mietzinsminderung

Ein Grund für eine Mietzinsminderung: Aufzug defekt

Einige Beispiele sind etwa Baulärm, ein Aufzug der nicht mehr funktioniert, Schimmel so fern nicht durch den Mieter verursacht (was er aus meiner Erfahrung leider zu 90% ist – hier gibt es Tipps dagegen), Ausfall der Wasserversorgung und und und – also alles was nicht in die Sphäre des Mieters fällt und den „bedungenen Gebrauch“ der Wohnung stört.


Was wenn die Wohnung „untauglich“ ist?

Im Falle einer solchen „Untauglichkeit“ steht dem Mieter zu von seinem Recht auf Mietzinsminderung Gebrauch zu machen. Auf dieses Recht kann nicht verzichtet werden, will sagen auch wenn in eurem Mietvertrag steht, dass ihr auf „euer Recht auf Mietzinsminderung“ oder auf euer „Recht gem. §1096 ABGB“ verzichtet ist diese Vereinbarung Null und Nichtig – schließlich ist es der Wille des Gesetzgebers, dass ihr auch ein Druckmittel gegen euren Vermieter habt wenn er seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Es spricht der §1096 im Wortlaut von einer „Befreiung von der Entrichtung des Zinses“, gemeint ist allerdings eine Minderung.

Eine Minderung gibt es aber nur wenn die vorhandenen Schäden auch wirklich die Wohnungsnutzung beeinträchtigen!


Mietzinsminderung – um soviel kannst deine Miete verringern.

Schimmel im Badezimmer

Um wie viel eine Minderung gerechtfertigt ist entscheidet im Zweifelsfall der Richter. Im Gesetz gibt es keinerlei Hinweise darauf in welchem Fall was angemessen ist. Was es allerdings gibt sind Erfahrungswerte aus bereits vorhandener Judikatur.  Aus dieser habe ich euch mal einige Fälle zusammengesucht, neben den Gründen gibt es die Minderung in % der Bruttomonatsmiete.

  • Kein Wasser & Strom – bis zu 80%
  • Schwerer Schimmel mit nachgewiesener Gesundheitsgefährdung – bis zu 90%
  • Raumtemperatur erreicht trotz Heizung nur 17 bis 18 Grad – 12%
  • Bauarbeiten im Nachbarhaus – 5%
  • Keine Wasserversorgung – 50%
  • Schon lange verwahrloste und verschmutzte Allgemeinteile – 5%
  • Undichter Wintergarten – 5%
  • Defekter Anschluss von Heißwasserboiler und Waschmaschine – 50%, bei Lebensgefahr 100%
  • Spürbar unebenes Parkett – 2%

Bitte beachtet, dass euch das Recht auf Minderung nur für den Zeitraum der tatsächlichen Untauglichkeit (und nicht etwa für den ganzen Monat wenn nur 3 Tage was nicht gepasst hat) zusteht!

Rechenbeispiel:

€600,- p.m. Bruttomiete, für 10 Tage gibt es Bauarbeiten im Nachbarhaus.

600 Euro * 5% = €30 / 30 Tage = €1 pro Tag * 10 Tage Beeinträchtigung = €10 Mietzinsminderung für diese Beeinträchtigung!


 So setzt du dein Recht auf Mietzinsminderung durch!

So wie alles was irgendwie wichtig ist empfehle ich auch die Mietzinsminderung unbedingt schriftlich anzukündigen. Die Arbeiterkammer bietet hierzu eine Mustervorlage welche ich weitestgehend empfehlen kann.

Was essentiell ist, ist dass ihr eure Miete auch weiterhin vollständig und pünktlich bezahlt – einfach gar nicht oder weniger zu bezahlen ist ein Kündigungsgrund!

Nochmal weil es so wichtig ist:

Einfach gar nicht oder weniger zu bezahlen ist ein Kündigungsgrund – daher einfach unter Vorbehalt bezahlen!

In jedem Fall sucht einfach das Gespräch mit eurem Vermieter – weder ist der eine immer faul und zahlungsunfähig noch ist der andere immer ein böser Miethai.

Wenn sich euer Vermieter uneinsichtig zeigt so empfehle ich euch den Gang zu einer professionellen Beratung und in weiterer Form zur Schlichtungsstelle! Leider muss ich euch aber auch empfehlen Kosten gegen Nutzen abzuwägen – wenn eine Minderung um einmalig €1,- höchstmöglich scheint so müsst ihr euch das schon wirklich antun wollen 😉


Abschließend möchte ich mich für die tolle Resonanz zu meinen Artikeln bedanken und freue mich schon auf den nächsten! Brennt euch eine wohnrechtliche Frage unter den Fingern? Dann lasst es mich doch bitte einfach wissen!

 

Bernhard ist seit mehreren Jahren als Immobilientreuhänder tätig und hat sich auf die rechtlichen und kaufmännischen Spielregeln rund um’s Wohnen spezialisiert. Er schreibt für zoomsquare zu allen Themen rund um die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern. Wenn euch eine Frage rund um’s Wohnen unter den Fingern brennt dann freut er sich schon auf euren Themenvorschlag!