Maklerpflichten – ohne Information keine Provision

maklerpflichten

Foto: Mark Moz (CC-BY)

Teil 1 der Serie „Maklerpflichten“ –
Beim Wort „Immobilienmakler“ entwickeln viele Wohnungssuchende einen instinktiven Würgereflex, ist das Image der Makler in Österreich doch leider kein besonders Gutes. Oft entsteht der Eindruck der Hilflosigkeit, muss man doch nach der Pfeife des Maklers tanzen. Doch eine Pfeife macht noch keinen Rattenfänger – wir erklären was der Makler alles tun muss um überhaupt einen Anspruch auf Provision zu haben!

Glaubt man einer 2013 publizierten Studie so liegt das Image der Immobilienmakler irgendwo zwischen Gebrauchtwagenhändlern und Finanzberatern.  Am tieferen Ende der Skala finden sich bald nur noch Politiker und Lobbyisten.

Woher das schlechte Image kommt kann man sich als Branchenteilnehmer leider nur allzu leicht erklären – zu viele schwarze Schafe bringen die ganze Branche in Verruf und das viel zitierte Doppelmaklerwesen treibt einem Wohnungssucher die Wut in die Augen. Das subjektive Empfinden fürs Türe aufsperren – frei nach dem geflügelten „Wo woar mei Leistung?“ – ein bis zwei Bruttomonatsmieten berappen zu dürfen stößt auf wenig Zustimmung.

Konfrontiert man den selbsternannten Immobilienfachmann dann noch mit unfassbar schwierigen Detailfragen wie „Wann wurde das Haus erbaut?“, „Ist die Miete mit oder ohne Umsatzsteuer?“ oder „Gab es in der letzten Betriebskostenabrechnung ein Guthaben oder eine Nachzahlung?“ dann bleicht so mancher Kollege spürbar um zwei bis drei Weißtöne aus.

Welche Spielregeln gibt es?

„Erfreulicher Weise gibt es Regeln welche ein Makler zu befolgen hat, wenn er seinen Anspruch auf Provision nicht verlieren will.“

Das Gute an der Sache ist, dass nicht alle Kollegen sich so verhalten. Das Maklergewerbe ist in Österreich ein reglementiertes Gewerbe welche neben den grundlegenden gesetzlichen Bestimmungen auch noch eine eigene Verordnung hat, welche die Maklerpflichten definiert.

Erfreulicher Weise gibt es Regeln welche ein Makler zu befolgen hat wenn er seinen Anspruch auf Provision nicht verlieren will. Diese finden sich im oben bereits verlinkten Maklergesetz und in der ImmoMaklerVO (wie etwa die maximal erlaubte Provisionshöhe). Zusätzlich sind 2014 durch EU-Regelungen neue Ansprüche an den Makler gekommen welche die Praxis – meiner rein subjektiven Meinung nach – nur erschweren und das Misstrauen zwischen Makler und Wohnungssuchendem weiter schüren.

Diese Regelungen nennen sich VRUG und FAGG, regeln primär sogenannte AGVs und FAGs und regeln Geschäfte mit Konsumenten nach dem KSchG – alles irgendwie catchy.

Warum muss ich 14 Tage warten?

Durch die soeben genannten Gesetze, Richtlinien und Verordnungen ergibt sich im Endeffekt für den Konsumenten ein erweitertes Rücktrittsrecht vom Maklervertrag. Dies resultiert daraus, dass heutzutage der Fernabsatz im B2C-Bereich der Immobilienvermittlung die Norm darstellt. Was früher über „Inserat – Makler anschreiben – Infos bekommen – Besichtigen – Vertrag abschließen – Zahlen – Einziehen“ erledigt gewesen wäre, verlangt heute viel mehr.

„Konsumenten haben nunmehr das Recht binnen 14 Tagen vom Maklervertrag zurück zu treten.“

Konsumenten haben nunmehr das Recht binnen 14 Tagen vom Maklervertrag zurück zu treten welche per Fernabsatz (Internet) oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurden (etwa bei der 1. Besichtigung) – und das ohne Angabe von Gründen!

Maklerpflichten – darüber muss dich dein Makler informieren!

Und wenn ich gleich Informationen zur Wohnung will? Warum sollte ich 14 Tage warten?Dieser Fall wird wohl die Norm sein. Wenn der Konsument die Leistung des Maklers sofort beziehen will (also etwa gleich das angefragte Exposé erhalten, gleich besichtigen etc.) ist es nunmehr notwendig,  einige Dinge schriftlich klar zu stellen. So kann euer Makler schon früher tätig werden muss euch aber….

  • über euer Rücktrittsrecht vor Abschluss der Vertragsvereinbarung belehren.
  • euch ein Musterformular zur Verfügung stellen mit dem ihr ausdrücklich wünscht, dass der Makler schon vor Ablauf der 14 Tage (also in der Praxis sofort) für euch tätig wird.
  • und euch darüber aufklären, dass ihr bei vollständiger Erfüllung der Maklervereinbarung vor Ablauf dieser Frist euer Rücktrittsrecht verliert.

Ihr seid dann aber auch verpflichtet die Provision an euren Makler zu bezahlen wenn er seine Dienstleistung vor Ablauf der Rücktrittsfrist voll erbracht hat (die Verdienstlichkeit des Maklers entsteht gemeinhin mit der Namhaftmachung).

Und wenn er das nicht macht?

Dann wird es spannend.

Bei einer fehlenden Belehrung über das Rücktrittsrecht, also auch wenn euer Makler dieses Gesetz einfach „übergeht“, so beträgt eure Rücktrittsfrist sodann 12 Monate (!) nach Ablauf der grundlegenden Frist von 14 Tagen.

„so könnt ihr selbstverständlich auch nach Abschluss des Vertrags mit dem Vermieter/Verkäufer vom Maklervertrag zurücktreten und der Provisionsanspruch des Maklers entfällt.“

Klärt er euch erst nach Vertragsabschluss darüber auf, dass ihr eigentlich ein Rücktrittsrecht hättet, so beginnt erst ab dieser Belehrung die Frist von 14 Tagen zu laufen. Einem Rücktritt steht dann also nichts mehr im Wege.

Das VRUG/FAGG betrifft ausschließlich den Maklervertrag, und nicht den Mietvertrag/Kaufvertrag über die gewünschte Wohnung. Das Infoblatt der WKO zu VRUG findest du hier: Infoblatt-VRUG

Das bedeutet wenn der Makler euch mit keinem Sterbenswörtchen über das FAGG/VRUG belehrt und ihr den Mietvertrag unterschreibt (welcher den Provisionsanspruch des Maklers auslöst) so könnt ihr selbstverständlich auch nach Abschluss des Vertrags mit dem Vermieter/Verkäufer vom Maklervertrag zurücktreten und der Provisionsanspruch des Maklers entfällt – ihr schuldet ihm also keinen Cent.

Soviel also erstmals zum FAGG und VRUG – doch gibt es noch viel mehr was der Makler insbesonderen gegenüber Konsumenten tun muss um seinen Provisionsanspruch nicht zu verlieren. Doch das behandle ich das nächste Mal!

PS: Wenn euch ein Thema für einen zukünf­ti­gen Blog­bei­trag ein­fällt, wel­ches ihr gerne geklärt hät­tet, so schickt uns euren Vor­schlag doch ein­fach an hello@zoomsquare.com, besucht uns auf Face­book (fb.com/zoomsquare) oder auf Twit­ter (@zoomsquare). 

Bernhard ist seit mehreren Jahren als Immobilientreuhänder tätig und hat sich auf die rechtlichen und kaufmännischen Spielregeln rund um’s Wohnen spezialisiert. Er schreibt für zoomsquare zu allen Themen rund um die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern. Wenn euch eine Frage rund um’s Wohnen unter den Fingern brennt dann freut er sich schon auf euren Themenvorschlag!