Wohnungsrückstellung – Alles rund um Abnutzung, Kaution und Rückstellung

apartment-building-1149751_1920 copyLetztes Mal haben wir uns in „Befristeter Mietvertrag – das musst du wissen“ mit dem Ende – oder auch Nichtende – eines befristeten Mietvertrages auseinandergesetzt. Auseinander gehen ist schon schwer genug, doch wird die ganze Sache (Stichwort Kaution) nochmal ein Stück unangenehmer wenn es Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter gibt. Doch keine Panik – es gibt gegen fast alles ein Rezept.
Teil II unserer Serie bietet den Hauptgang!

Das findest du in unserem Beitrag:

  • Wieviel Kaution, von wem, wann zu zahlen – und natürlich auch wieder zurück zu geben – ist
  • Wann eine Minderung der Kaution angebracht ist, oder sie sogar voll einbehalten werden darf
  • Welche Abnutzungserscheinungen einen Abschlag rechtfertigen

Zum Einstieg – Wofür gibt es eine Kaution, und was muss der Empfänger damit machen?

Allgemein dürfte bekannt sein, dass zu Beginn eines Bestandsverhältnisses (sei es jetzt Miete oder Pacht) üblicher Weise eine Kaution zu erlegen (in diesem Fall heißt das nicht Jäger zu spielen, sondern zu zahlen :)ist. Was es jedoch nicht gibt ist eine zwingende Bestimmung die eine Kaution vorschreibt! Ob eine Kaution erlegt wird oder nicht hängt rein von der individuellen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ab.

Es wird fast immer eine solche Kaution verlangt,nicht nur von jungen Menschen. Das Klischee vom partywütigen Studenten der jedes Wochenende die Wohnung zerlegt bereitet den meisten Vermietern natürlich schlaflose Nächte. Aber auch wenn die Realität (zumeist) anders aussieht, hat eine Kaution trotzdem ihre Daseinsberechtigung – als Schutz des Vermieters.

Genauer gesagt ist sie laut §16b MRG (dieser gilt im Teil- als auch im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz, also so gut wie immer wenn ihr eine Wohnung anmietet) dafür da zur „[…]Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen[..][zu werden]“.

Also auf Deutsch: Wenn ihr eurem Vermieter noch irgendetwas schuldig geblieben seid, so kann er sich aus der Kaution schadlos halten – logisch irgendwie.

Im Gegensatz dazu hat der Vermieter die Kaution „fruchtbringend anzulegen“ wie es so schön poetisch im §16b des MRG heißt. Wenn also nicht sowieso per Sparbuch(Für die Jungen: Das ist das was die Sumsi in der Volksschule bringt – gibt es das überhaupt noch?) übergeben wird, dann ist das Geld zumindest so zu veranlagen, dass es:

  1. entsprechend verzinst wird – Stichwort „Zinssatz für täglich fällige Gelder“. In der derzeitigen Wirtschaftslage alles kein Thema – spürbare Zinsen gibt es nirgends und wenn alles gut läuft frisst die Kontoführungsgebühr nicht sowieso alles auf was die KEST verschont hat und das Geld ist nachher nicht weniger.
  2. getrennt vom Vermögen des Vermieters veranlagt wird. Dies hat den Zweck, dass der Vermieter das Geld weder verprassen kann, noch dass es – sollte der Vermieter insolvent werden – in dessen Vermögen aufgenommen und zur Befriedigung von Gläubigern verwendet wird.

Was allerdings keinesfalls geht, ist dass der Vermieter das Geld für irgendetwas anderes benutzt. Egal ob Versaufen, Verspielen, Verhu…deln – alles Verboten! Auch wenn er es für das Haus oder die Wohnung aufwendet (Stichwort: Neuer Anstrich/Fenster/Boden) ist das Verboten! Es muss getrennt verwahrt werden und ist ausschließlich zur Sicherstellung etwaiger Forderungen da.

TIPP: In unserem Blogbeitrag „Die Höhe der Kaution als Hindernis vor dem ersten eigenen Haushalt“ findest du legale Alternativen wie du deine Kaution aufbringen kannst.

Wann ist die Kaution zurück zu geben, und wann nicht?

Grundsätzlich ist die Kaution mit Beendigung des Mietverhältnisses unverzüglich zurück zu stellen. Also nichts mit „in 14 Tagen“ oder „wenn alles passt“ oder „sobald ich wieder Geld habe“ oder „erst wenn ich einen neuen Mieter habe“ oder „nach der nächsten Betriebskostenabrechnung“ – U N V E R Z Ü G L I C H !

Grundsätzlich ist die Kaution mit Beendigung des Mietverhältnisses unverzüglich zurück zu stellen

Die einzige Ausnahme haben wir bereits angeschnitten: Gibt es berechtigte Forderungen des Vermieters so darf er sich an der Kaution schadlos halten.

Ein Beispiel – ihr erinnert euch an Alex und Anna aus dem letzten Beitrag?

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Anna die Mieterin

mietkaution kaution

Alex der Vermieter

Wie sich heraus gestellt hat, ist Anna doch keine so feine Mieterin wie Alex gedacht hat. Die beiden haben sich mächtig in die Haare gekriegt und wird Anna jetzt ausziehen. Alex ist das nur recht, riecht es doch in letzter Zeit auch immer so seltsam aus der Wohnung seit Anna ihren neuen Freund Bob bei sich wohnen hat. Bob ist Hobbygärtner.

Anna zieht also aus und Alex macht bei der Wohnungsrückstellung große Augen: Anna und Bob haben die Wände im Wohnzimmer schwarz ausgemalt, die Decke aufgestemmt um neue Kabel für Infrarotlampen zu verlegen sowie den Parkettboden mit Erde überschüttet und bauen dort jetzt Gänseblümchen an! Zusätzlich hat sie eine neue Wand eingezogen und im Bad neue Fliesen verlegt.

Alex bittet Anna darum diese Missstände zu beseitigen – ist eine Wohnung doch grundsätzlich so zurück zu stellen wie sie übernommen wurde – doch Anna kann oder will nicht zahlen. Bob habe ihr ganzes Geld für Gänseblümchensamen ausgegeben. Und überhaupt wäre das doch ein normaler Gebrauch und eine normale Abnutzung. Wände anmalen muss doch wohl drinnen sein!

Alex kann den Kopf nur schütteln als Anna ihr die Schlüssel gibt. Noch dazu will Anna natürlich sofort ihre Kaution zurück. Zum Glück gibt es diese noch, und Alex kann sich daraus für berechtigte Forderungen schadlos halten.

Wieviel Kaution darf einbehalten werden?

Grundsätzlich wird auf die gewöhnliche Abnutzung abgestellt. Da nirgends geregelt ist, was denn nun „gewöhnliche Abnutzung“ sein soll ist man in der Praxis auf die Erkenntnisse des Obersten Gerichtshofs angewiesen.

Auch stellt die Beweisbarkeit von Mängeln die vielleicht schon bei der Übergabe bestanden haben ein Thema dar. Daher wenn ihr einzieht UNBEDINGT alles fotografieren.

wenn ihr einzieht UNBEDINGT alles fotografieren

In Zeiten von Instagram und Co ist man ja eh bemüht das neue Domizil sofort unter die Leute zu bringen. Einfach bei der ersten Fotorunde den Filter raus und schon ist alles dokumentiert 😉

Grundlegend gilt: Je länger die Wohnung vermietet war, umso mehr muss sich der Vermieter gefallen lassen. Erfahrungsgemäß tauchen manche Themen allerdings öfter auf als andere.

Hier daher ein kurzer Auszug aus möglichen Themen – eine Hitparade der Streitthemen quasi!

    • Wandfarbe: Diese sollte auch bei der Rückstellung „ortsüblich“ sein. Die schwarzen Wände aus dem Beispiel sind vielleicht stimmig – aber außer in der Hölle wohl keinesfalls ortsüblich. Pastelltöne sind da schon beruhigender – jedenfalls wenn die Wohnung längere Zeit vermietet war. Grundsätzlich steht es euch aber frei die Wohnung neu auszumalen.
      Praxistipp: Eine Ausmalverpflichtung („Die Wohnung ist neu weiß ausgemalt zurück zu stellen“) im Mietvertrag ist allerdings ebenso nicht zulässig! Waren die Wände bereits bei Übergabe bunt sieht die Welt natürlich auch anders aus.
    • Löcher in der Wand: Alles mit Maß und Ziel. Je länger die Wohnung vermietet gewesen ist, desto mehr Löcher sind argumentierbar. Löchern an denen Bilder gehangen sind sollten nie ein Streitthema sein, diese Fallen nicht unter Schäden. Riesige Krater von Dübeln an welchen ganze Wandschränke hingen dagegen schon. Auch hier kommt es wieder auf die Dauer des Mietverhältnisses an.
    • Parkettboden: Wasserflecken, fehlende Dielen, fehlende Sesselleisten, viele Löcher – etwa durch Stöckelschuhe – oder Erdreste durch Topfpflanzen oder Gänseblümchen. Ganz egal wie die entstanden sind, diese Schäden sind durch den Mieter zu beheben. Alternativ kann natürlich die Kaution herangezogen werden. Jeder kleine Kratzer berechtigt aber noch lange nicht zu Ansprüchen – ebenso wenig wie Ausbleichen des Bodens durch Lichteinstrahlung. Gescheiter Weise hat man Fotos für den Vorher-Nachher-Vergleich. Wieder gilt: Umso länger – desto Abnutzung.
    • Fliesen: Löcher in den Fliesen sind – soferne das Bad keinem Schweizer Käse gleicht – in jedem Fall OK. Aus Rücksicht auf den Vermieter empfiehlt es sich in den Fugen – und nicht mitten in der Fliese – zu bohren.
      Praxistipp: Malerkrepp auf die künftige Bohrstelle kleben. Interessanter Weise wird in der Judikatur das Neuverfliesen als nicht durch den Vermieter genehmigungspflichtig behandelt. Wenn ihr wollt könnt ihr also euer ganzes Bad neu verfliesen. Ich würde da aber vorher mit meinem Vermieter sprechen. Viel Spaß!
    • Mietrückstand: Der Klassiker. Habt ihr noch Schulden bei eurem Vermieter so kann er die Kaution dafür auflösen. Eine Unart stellt es dar, wenn Mieter die letzten zwei oder drei Monate (je nach Kautionsvereinbarung) einfach keine Miete mehr bezahlen und denken, dass so einfach die Kaution aufgefressen wird. Das ist nicht nur eine unfassbare Unart, sondern kann auch sehr schnell empfindlich auf die Börse schlagen wenn euer Vermieter euch zur Schlichtungsstelle oder vor Gericht zerrt. Finger weg!
    • Zurückgelassene Möbel: Das kommt öfter vor als man glaubt! Ihr zieht aus und wollte das alte Sofa nicht mehr haben – der nächste Mieter freut sich vielleicht. Nichts da! Ohne Absprache zurückgelassene Möbel (auch wenn ihr meint sie werten die Wohnung auf, etwa ein Einbauschrank oder eine Küchenzeile) sind zu entfernen. Wenn euch euer Vermieter nicht erlaubt, dass ihr das Zeug da lasst kann er die Entsorgung aus der Kaution bezahlen. Praxistipp: Eventuell könnt ihr euch direkt mit dem Nachmieter absprechen und gemeinsam den Vermieter davon unterrichten, dass die Couch da bleibt. Dann gibt es kein Thema.

Ihr seht also: Auch hier schlägt der Rechtsstaat kräftig zu und wird fast nichts dem Zufall überlassen. Der österreichische Mieter ist wahnsinnig gut geschützt und ist die Kaution eine der wenigen Hilfsmittel die dem Vermieter zur Verfügung stehen. Wir hoffen die Infos helfen euch bei eurem nächsten Wohnungswechsel weiter!

Stress mit dem Vermieter? Die Mitbewohner wollen nicht zahlen? Therme kaputt? Aliens im Schrank? Eure Themenvorschläge für Beiträge könnt ihr uns ganz einfach an hello@zoomsquare.com, via Facebook (fb.com/zoomsquare) oder Twitter (@zoomsquare) übermitteln!

Bernhard ist seit mehreren Jahren als Immobilientreuhänder tätig und hat sich auf die rechtlichen und kaufmännischen Spielregeln rund um’s Wohnen spezialisiert. Er schreibt für zoomsquare zu allen Themen rund um die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern. Wenn euch eine Frage rund um’s Wohnen unter den Fingern brennt dann freut er sich schon auf euren Themenvorschlag!