Befristeter Mietvertrag – das musst du wissen

befristeter mietvertrag

Wie heißt es so schön: Alles hat ein Ende nur die Wurst hat zwei! Und da das Ende deines Mietvertrages alles andere als Wurst ist, findest du in dieser Reihe die wichtigsten Infos rund um das Thema Befristung, Fristen, Kaution und Abnutzung. Ein köstliches Menü!

Das findest du in unserem Post:

  • Unterschied Mietvertrag mit Befristung und unbefristeter Mietvertrag
  • Die wichtigsten Infos zum befristeten Mietvertrag
  • Ein Beispiel zur Befristung

Heute auf dem Speiseplan: Die Befristung von Mietverträgen

Wie wir wissen kann ein Mietvertrag entweder befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Das heißt, dass er entweder von vorne herein auf eine gewisse Vertragsdauer ausgelegt war, oder von beiden Parteien „Open-End“ gewollt wurde. Sollte ein Mietverhältnis allerdings mit Befristung abgeschlossen worden sein, so muss eine Vertragsdauer von mindestens 3 Jahren vereinbart werden.

Sollte ein Mietverhältnis allerdings mit Befristung abgeschlossen worden sein, so muss eine Laufzeit von mindestens 3 Jahren zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden.

Befristeter Mietvertrag Exkurs:

Es ist heutzutage die Norm, dass ein Mietvertrag eher mit Befristung abgeschlossen wird. Das hat in den meisten Fällen nichts damit zu tun, dass euer Vermieter ein bösartiger Mensch ist, der euch alle 3 bis 5 Jahre auf die Straße setzen will, sondern einfach damit, dass wir in unserem schönen Land ein sehr mieterfreundliches Wohnrecht haben.Damit die Befristung im Bereich des MRG rechtsgültig vereinbart werden kann muss sie allerdings zum Schutz des Mieters zwingend schriftlich festgehalten werden.“

In den meisten Fällen kann der Vermieter einen unbefristeten Vertrag nur auflösen, wenn sich sein Mieter so richtig daneben benimmt – das kommt in vielen Fällen fast schon einer Enteignung auf Lebenszeit gleich. Verständlich, dass das kaum einer riskieren will.

Damit die Befristung im Bereich des MRG rechtsgültig vereinbart werden kann muss sie allerdings zum Schutz des Mieters zwingend schriftlich festgehalten werden.“

Doch auch hier gibt es Regeln und die Befristung des Mietvertrag kann, wie erwähnt, nicht unter 3 Jahre erfolgen. Wird das doch gemacht (etwa auf 1 Jahr) so ist diese Befristung ungültig der Mietvertrag gilt automatisch als unbefristet abgeschlossen.

Diese Regelung gilt natürlich nicht nur für alle anderen, sondern natürlich auch wenn du etwa deine Wohnung während eines Jahres im Ausland vermietest. Insbesondere wenn du ein WG-Zimmer vermietest solltest du höllisch aufpassen! (Nicht nur damit, auch Steuern, höchstzulässige Miete, Befristungsabschlag und so weiter.) Die Spielregeln gelten nicht nur für institutionelle Vermieter, sondern für alle Vermieter.

Während ein unbefristetes Mietverhältnis also vom Vermieter nur aus gewissen Gründen und vom Mieter nur unter Einhaltung gewisser Fristen gekündigt werden kann, endet ein befristeter Mietvertrag automatisch durch Ablauf der Zeit.

ACHTUNG: Besteht ein befristeter Mietvertrag und wird von beiden Seiten zwei Mal auf das Ende vergessen, so entsteht automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis!

Ein Beispiel zur Befristung:

Im Jahr 2000 schließt die Mieterin Anna einen befristeten Mietvertag mit einer Vertragsdauer über 5 Jahre ab. Sie und ihre Vermieterin Alex verstehen sich blendend und 2005 denkt keiner von ihnen an den ablaufenden Mietvertrag. Anna wohnt einfach weiter in ihrer Wohnung. Dadurch beginnt automatisch eine Frist von 3 Jahren zu laufen. Auch im Jahr 2008 ist alles eitel Wonne und keiner der Beiden verschwendet auch nur einen Gedanken an die damalige Befristung. Das Mietverhältnis ging somit automatisch in ein Unbefristetes über.

Der Mieter andererseits kann einen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der Fristen laut Vertrag kündigen. Wurden keinerlei Fristen vereinbart, so gelten die Fristen laut §560 ZPO.

Wichtig ist aber festzuhalten, dass der Mieter einen befristeten Mietvertrag erst nach einem Jahr mit einer Frist von 3 Monaten kündigen kann.

Das sieht dann in der Praxis aus wie folgt:

Tick, Trick & Track ziehen mit 1. März 2016 in eine WG um während dem Studium ein wenig unabhängiger zu sein. Der Vertrag wird von Vermieter Donald mit einer Befristung von 5 Jahren abgeschlossen. Bald darauf lernt Tick allerdings Daisy kennen und will mit ihr zusammen ziehen. Auch Trick & Track haben sich das Zusammenleben in der Wohnung einfacher vorgestellt und bekommen sich nur noch in die Haare. Schon im Dezember wollen sie ihren Vertrag kündigen.

Wie wir wissen ist ein befristetes Mietverhältnis allerdings mit einem Kündigungsverzicht von einem Jahr belegt. Die drei Jungs können also erst im März 2017 mit einer 3-monatigen Frist kündigen. Sie schicken also am 01. März ihre Kündigung an Donald, welche diesem am 3. März zugeht. Drei Monate zum Monatsletzten entspricht daher einem Ende zum 30.06.2017. Erst nach Ablauf dieser Frist endet der Vertrag.

Praxistipp

Daher ein Tipp aus der Praxis: Redet mit eurem Vermieter! Er kann eure Situation doch nicht riechen! Vielleicht hat er andere Interessenten die schon rein könnten! Oder habt ihr vielleicht Freunde welche den Mietvertrag gerne von euch übernehmen würden? Schweigen macht es auf alle Fälle nicht besser 😉

Alles in allem kommt am Ende des Tages ein Datum heraus an welchem der Mietvertrag das zeitliche segnet und es ist Zeit die Wohnung zurück zu stellen. In Sachen Kaution & Abnutzung geht es dann in die heiße Phase. Doch dazu nächstes Mal!

Unterschied zwischen den Mietverträgen

Befristeter Mietvertrag Unbefristeter Mietvertrag
Laufzeit mindestens 3 Jahre theoretisch unendlich
Kündigungsverzicht JA – 1 Jahr ab Mietabschluss üblicherweise NEIN
Kündigungsfrist üblicherweise 3 Monate üblicherweise 3 Monate
Mietzins -25% Befristungsabschlag im MRG laut MRG oder Verhandlungssache

Weiterführende Links

Alles über Mietverträge auf help.gv.at
Der befristete Mietvertrag auf Konsumentenfragen.at
Mietvertrag auf Mietervereinigung.at

Bernhard ist seit mehreren Jahren als Immobilientreuhänder tätig und hat sich auf die rechtlichen und kaufmännischen Spielregeln rund um’s Wohnen spezialisiert. Er schreibt für zoomsquare zu allen Themen rund um die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern. Wenn euch eine Frage rund um’s Wohnen unter den Fingern brennt dann freut er sich schon auf euren Themenvorschlag!